绩溪县城镇低效建设用地再开发

专项规划

（2018-2020年）

 

 

 

 

 

 

绩溪县人民政府

二〇一八年十一月

 

目  录

前  言I

第一章  规划总则1

第一节  规划指导思想1

第二节  规划原则1

第三节  规划依据2

第四节  规划范围与规划期限4

第二章  城镇低效用地现状与潜力5

第一节  土地利用状况5

第二节 城镇低效用地认定与分类5

第三节 城镇低效用地现状7

第四节 城镇低效用地潜力8

第三章  规划目标及任务9

第一节  规划目标9

第二节  规划任务10

第四章  再开发空间布局、用地结构与强度优化11

第一节  城镇低效用地空间布局11

第二节  城镇低效用地结构优化11

第三节  低效用地再开发强度优化13

第五章  再开发时序安排14

第六章  规划实施效益评价16

第七章  保障措施18

 

 

前  言

“十三五”时期，国家将全面实施创新驱动发展战略、“一带一路”倡议和长江经济带发展战略，为全省加快转型升级，扩大对外开发和深化体制改革提供了重要机遇。为加强城镇建设用地管理，妥善处置历史遗留建设用地问题，促进城镇更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构，提升城镇建设用地人口、产业承载能力，建设和谐宜居城市，重点推进城镇低效建设用地在开发进度，提高土地集约利用水平，增强城镇建设用地有效供给，优化城镇用地结构，加快产业转型升级，改善城镇基础设施和公共服务设施，不断提升经济社会可持续发展能力，2016年11月11日国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效建设用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）文件。中央全面深化改革领导小组将完善城镇低效建设用地再开发政策列为改革任务。

按照国土资源部《指导意见》文件精神，2017年7月5日安徽省国土资源厅印发了《关于做好低效建设用地在开发利用专项规划编制工作的通知》（皖国土资函〔2017〕1038号），要求市、县国土资源部门要会同有关部门，有序推进低效建设用地再开发，切实提高土地资源要素配置效率和节约集约利用及土地绿色生态管理水平。

根据以上文件精神，绩溪县国土资源局会同有关部门对本地区城镇建设用地进行了调查摸底，编制了《绩溪县城镇低效建设用地再开发专项规划（2018-2020年）》。该规划将作为指导绩溪县城镇低效建设用地再开发项目的实施性文件，是城镇低效建设用地再开发项目立项及审批的基本依据。

 

第一章  规划总则

第一节  规划指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的十九大提出的全面建成小康社会各项要求，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，推动实施乡村振兴、区域协调发展、可持续发展战略。坚持以人民为中心，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，以人为本，促进新型城镇化发展；坚持市场化导向，鼓励土地权利人自主改造开发，鼓励社会资本积极进入，促进城镇更新改造和产业转型升级，提升城镇建设用地人口、产业承载能力；坚持绿色发展，转变发展方式，提升发展质量，改善生态环境。

第二节  规划原则

城镇低效用地再开发应与城乡建设用地增减挂钩、工矿废弃地复垦、棚户区改造等工作有效衔接，坚持以下原则：

一、以人为本，和谐发展

以优化人居环境、提高生活质量、提升城市品位、完善城市功能、保护历史风貌为目的，以保障和促进科学发展为主线，充分考虑人民利益，促进经济社会事业又好又快发展。

二、生态优先、保护优先

坚持绿色发展和生态优先，突出底线约束和生态优势，考虑资源环境承载力和国土开发强度，实现对资源开发利用和保护的整体管控和存量空间的挖潜利用。

三、节约优先、布局优化

坚持节约优先，以节约集约用地、优化土地利用结构和布局为手段，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式和生活方式。

四、区域协调、城乡融合

立足县域经济社会发展，统筹考虑周边开发区、村镇的功能和发展方向，统筹安排基础设施、公共服务设施、居住、产业、城市绿地等，实现区域、城乡协调发展。

五、公众参与、利益公平

充分尊重土地权利人意愿，切实保障公众知情权、参与权、表达权和监督权；妥善处理好各方主体责、权、利关系，遵循政府指导、市场运作、利益共享、公平公正，保障城市可持续发展。

第三节  规划依据

一、法律法规和政策性文件

《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）；

《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）；

《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（皖政〔2013〕58号）；

《安徽省国土资源厅关于印发促进低效建设用地再开发利用工作的意见（试行）的通知》（皖国土资〔2016〕151号）；

《安徽省国土资源厅关于印发低效建设用地认定标准的通知》（皖国土资函〔2017〕1037号）；

《安徽省国土资源厅关于做好低效建设用地再开发利用专项规划编制工作的通知》（皖国土资函〔2017〕1038号）；

《安徽省国土资源厅关于进一步做好低效建设用地再开发利用工作的通知》（皖国土资函〔2018〕530号）；

安徽省城镇低效用地再开发专项规划编制指南（修订）。

二、相关规划、文件、报告等

《绩溪县土地利用总体规划（2006-2020年）》调整完善；

《安徽省绩溪县县城总体规划（2014-2030年）》；

《绩溪县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》。

三、相关基础资料

（1）《2017年绩溪县国民经济和社会发展统计公报》；

（2）绩溪县2017年土地利用变更调查数据库；

（3）绩溪县2017年遥感影像图；

（4）绩溪县2017年城区1：1000地形图；

（5）绩溪县城镇地籍调查成果图；

（5）2017年度绩溪县城镇低效建设用地调查成果。

第四节  规划范围与规划期限

本次规划范围为绩溪县总体规划建设用地扩展边界确定的中心城区范围，面积为5619.14公顷。涉及华阳镇、临溪镇、瀛洲乡、安徽绩溪经济开发区等。规划基期为2017年，规划期限为2018-2020年。

 

第二章  城镇低效用地现状与潜力

第一节  土地利用状况

一、土地利用现状

根据绩溪县2017年土地利用变更调查数据库，绩溪县土地总面积110408.99公顷，其中耕地15306.26公顷、园地6827.34公顷、林地80081.23公顷、草地1009.01公顷、交通运输用地865.24公顷、水利及水利设施用地1963.59公顷、其他土地241.22公顷、城镇村及工矿用地4115.11公顷。

二、中心城区土地利用现状

绩溪县中心城区面积为5619.14公顷，建设用地总面积1792.23公顷，分两个调查区安徽绩溪经济开发区和城区；安徽绩溪经济开发区调查区建设用地总面积为523.62公顷，其中工矿用地278.77公顷、住宅用地6.42公顷、商服用地0.88公顷、公共管理与公共服务用地7.91、农村集体建设用地23.51公顷、其他土地206.12公顷；城区调查区建设用地总面积为1268.61公顷，其中工矿用地73.45公顷、住宅用地181.5公顷、商服用地25.29公顷、公共管理与公共服务用地96.95、农村集体建设用地325.85公顷、其他土地565.58公顷。

第二节 城镇低效用地认定与分类

通过绩溪县低效用地调查成果，依据认定文件，低效建设用地共有37个地块，总面积81.25公顷，涉及两个规划区，分为城区、安徽绩溪经济开发区，其中安徽绩溪经济开发区有22个地块，总面积62.99公顷；城区有15个地块，总面积为18.26公顷。

第三节 城镇低效用地现状

根据绩溪县城镇低效认定标准，绩溪县中心城区范围内城镇低效用地共有37个地块，总面积81.25公顷，其中低效城镇用地1.74公顷，低效工矿用地79.51公顷。其中，低效城镇中住宅用地1.74公顷，容积率为0.82，建筑密度为45%；低效工矿中工矿仓储用地79.51公顷，容积率为0.59，建筑密度为34%。

第四节 城镇低效用地潜力

一、 理论潜力

根据绩溪县低效用地认定标准，以绩溪县城镇低效用地调查成果为基础，分析调查区域内建设用地现状，综合考虑用途、规模、土地利用强度及投入产出水平、退二进三等、是否棚户区改造等指标。绩溪县理论潜力为81.25公顷。

二、 现实潜力

综合考虑经济社会发展水平、用地供需矛盾、开发建设成本、资金投入能力、再开发难易程度、权属状况、原土地权利人意愿等现实因素，按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，全县城镇低效用地可实现潜力为68.83公顷，低效类型为低效城镇、低效工矿。

三、 规划期内可开发潜力

本轮规划期限为2018-2020年，考虑规划期限的紧迫性、再开发难易程度和原土地权利人意愿，本轮规划期内可完成开发潜力为68.83公顷。

 

第三章  规划目标及任务

第一节  规划目标

一、总体目标

通过城镇低效用地再开发，增加城镇建设用地有效供给，提高土地利用效率和节约集约用地水平；推动经济结构调整，优化土地利用结构和城镇空间布局；提升基础设施配套水平，改善居民生活环境，促进宜居城乡建设；推进城镇建设用地利用和管理制度创新，增强政策储备和制度供给。

二、具体目标

（一）定性目标

1、通过对低效工矿用地的更新改造，转变产业增长方式，促进产业转型升级，优化城镇用地结构，带动投资和消费增长，增强经济发展动力，提升土地对经济社会发展的持续保障能力。

2、通过对低效城镇用地的更新改造，增加配套设施和公共开放空间，优化绿化景观，改善居住环境，提高人居品质，焕发商贸活力，提升城镇建设用地人口承载能力。

（二）定量目标

以条件成熟的地块为突破口，分类指导，逐步推进城镇低效用地再开发工作，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动绩溪县城乡一体化建设，提高土地的集约节约利用水平、促进产业转型升级。规划期内城镇低效用地再开发地块规模68.83公顷。

（1）优化土地利用结构

推进工业企业转型升级搬迁，逐步建立土地供应良性机制，战略性新兴产业用地比例有较大提高。到2020年底，住宅用地增加5.90公顷、商服用地增加8.54公顷、公共管理与公共服务用地增加3.40公顷、道路用地增加0.14公顷、工矿仓储用地减少17.98公顷。

（2）统筹城乡发展

优化空间用地布局，合理分配公建设施用地比例，基本完成县内老旧小区改造任务，城乡面貌得到明显改善，实现城乡统筹发展。

第二节  规划任务

根据绩溪县土地利用现状和经济社会发展需求，结合城镇低效用地再开发潜力调查与分析，统筹城乡发展，规划期内，计划完成城镇低效用地再开发规模68.83公顷，共计31个地块，详见表3-1：

表3-1 绩溪县城镇低效用地再开发规划任务分解表

单位：公顷

区片名称

低效城镇用地

低效工矿用地

合计

面积

地块

面积

地块

面积

地块

安徽绩溪经济开发区

0.00

0

50.57

16

50.57

16

城区

1.74

1

16.52

14

18.26

15

总计

1.74

1

67.09

30

68.83

31

 

 

第四章  再开发空间布局、用地结构与强度优化

第一节  城镇低效用地空间布局

强化绩溪县城中心职能，促进城镇化建设，提高城镇规模，以华阳镇为核心，交通干线为纽带，健全县域城镇体系，合理调整生产力空间布局，以城区省级经济开发区开发为契机，形成各具特色的乡镇群，创立品牌、开拓市场，促进社会经济的全面发展。

一、绩溪县城区

绩溪县城区为县城主要经济、文化、社会等公共服务和商业设施的集中建设区域。本次规划涉及城区城镇低效用地再开发改造地块共15个，用地规模为18.26公顷，为棚户区、工业企业。结合城区发展方向，规划后为住宅用地、商服用地、公共服务用地以及其他用地。

二、安徽绩溪经济开发区

安徽绩溪开发区是工业发展区域，是承载绩溪低碳、环保、生态的现代产业技术的集聚区。本次规划涉及安徽绩溪经济开发区城镇低效用地再开发改造地块共16个，用地规模为50.57公顷，全部为工业企业。结合开发区发展方向，规划后为工矿仓储用地。

第二节  城镇低效用地结构优化

本次规划共31个地块，总面积为68.83公顷。按照《安徽省绩溪县县城总体规划（2014-2030年）》的规划方向和绩溪县实际情况，对其进行规划，建设用地规划后商服用地8.54公顷、居住用地7.64公顷、工矿仓储用地49.11公顷、公共管理与公共服务用地3.40公顷、交通运输用地0.14公顷。规划期内，绩溪县城镇低效用地住宅用地面积1.74公顷，工矿仓储用地67.09公顷。规划再开发后，住宅用地增加5.90公顷、商服用地增加8.54公顷、公共管理与公共服务用地增加3.40公顷、道路用地增加0.14公顷、工矿仓储用地减少17.98公顷。具体情况见表4-1：

表4-1  低效建设用地结构优化表

单位：公顷

序号

再开发功能方向

现状用途

规划用途

规划-现状

1

商服用地

0.00

8.54

8.54

2

居住用地

1.74

7.64

5.9

3

工矿仓储用地

67.09

49.11

-17.98

4

公共管理与公共服务用地

0.00

3.40

3.40

5

交通运输用地

0.00

0.14

0.14

合计

68.83

68.83

0.00

一、城区

规划期内，城区城镇低效用地面积18.26公顷，再开发地块15个，其中有1个低效城镇用地，面积为1.74公顷，再开发方向为住宅用地；低效工矿14个地块，再开发方向为住宅、商服、公共管理与公共服务用地及交通运输用地。

二、安徽绩溪经济开发区

规划期内，安徽绩溪经济开发区城镇低效用地面积50.57公顷，再开发地块16个，全部为低效工矿用地，再开发方向为工矿仓储用地。

第三节  低效用地再开发强度优化

城镇低效用地再开发以实现经济效益、社会效益和环境效益的最大化为目标，同时必须在一定程度上控制开发强度，从而避免过高的开发强度损害城市的公共利益、整体利益和长远利益。因此，低效用地改造应以国家规范、城市总体规划、控制性详细规划规定为指导，合理制定低效用地改造的各项规划指标。

低效用地再开发后，住宅用地容积率整体提高至1.0，建筑密度降低23%；工业用地容积率整体提高至1.0，建筑密度提高11%。再开发强度优化情况见表4-2：

表4-2 低效用地再开发强度优化情况表

用途

现状

规划(指导性)

容积率

建筑密度

容积率

建筑密度

工矿仓储用地

0.59

34%

1.0

45%

住宅用地

0.82

45%

1.0

22%

商服用地

—

—

1.5

28%

公共管理与公共服务用地

—

—

0.36

9%

其他用地

—

—

—

—

第五章  再开发时序

一、再开发地块

本次中心城区范围内再开发建设地块个数为31个，面积为68.83公顷，其中城区共15个地块，工矿仓储用地14个，住宅用地1个，开发面积为18.26公顷；安徽绩溪经济开发区低效地块16个，全部是工矿仓储用地，开发面积为50.57公顷。

二、再开发时序

按再开发难易程度，土地权利人意见，分区安排2018年-2020年的再开发地块：

1. 城区

2018年绩溪县城区拟实施5个地块，再开发面积8.12公顷，2019年拟实施7个地块，再开发面积8.12顷，2020年拟实施3个地块，再开发面积2.02公顷。

2. 安徽绩溪经济开发区

2018年安徽绩溪经济开发区拟实施6个地块，再开发面积26.99公顷，2019年拟实施4个地块，再开发面积7.12顷，2020年拟实施6个地块，再开发面积16.46公顷。

表5-1绩溪县城镇低效用地再开发建设时序安排表

单位：公顷、个、%

2018年

2019年

2020年

数量

面积

百分比

数量

面积

百分比

数量

面积

百分比

11

35.11

51.01%

11

15.24

22.14%

9

18.48

26.85%

 

三、再开发方式

1、政府收购储备

将存量土地纳入土地储备体系，经土地储备后统一向市场供应，充分发挥市场配置土地资源的作用，突出政府的领导和监督作用，市储备机构作为具体实施单位，多渠道筹措资金，负责储备土地的前期开发和市场投放等工作。

2、原土地权利人自主开发

经县政府批准，允许原土地权利人（或联合开发主体）利用已有的存量建设用地对原有的建筑通过拆除重建、拆改结合等途径，改变土地用途并办理土地使用手续，以存量补地价方式进行转型开发，按照“业态引领、用途引导、节约集约”的原则合理规划和布局，促进业态融合、功能复合，提高土地开发强度和承载力，实现功能提升、布局优化和环境改善。

 

第六章  规划实施效益评价

一、提升节地水平

城镇低效用地再开发有效提升节地水平，一方面在再开发过程中，对工业企业通过“退二优二”提高容积率和建筑密度，提高土地利用率，缓解土地资源紧张现状，本次规划后综合容积率比规划前提高0.46，通过潜力测算，可挖潜土地面积31.66公顷。另一方面提高存量建设用地的挖潜，可以减少对农用地特别是耕地的占用，做到建设用地保障与耕地保护的有效衔接。

二、提高产出效益

通过城镇低效用地再开发增加城镇建设用地有效供给。通过对低效城镇、低效工矿用地的再开发，进一步统筹各类用地空间，优化国土空间布局，各类用地与城市总体规划相衔接，城镇布局、产业布局、功能分区进一步优化，基础设施条件得到改善，本次规划后公共管理与公共服务用地增加3.40公顷，有利于提升城市基础设施配套水平，满足居民生活需求。

三、优化用地结构

优化城镇用地结构。有序推进城镇低效用地再开发利用，实施工业用地“退二进三”，本次规划后工矿仓储用地减少17.98公顷，通过结构优化，增加城区内学校、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设用地供应，有利于优化城镇用地结构，提升城镇建设用地人口承载力，完善城市功能。

四、改善人居环境

通过城镇低效用地再开发，促使功能结构不合理、污染严重的企业搬迁或整治，减少环境污染，有效改善城市环境。同时改善居民居住环境，引导城市空间环境质量的整体提升。旧城镇及旧工矿用地再开发，逐步提高城镇土地集约率，环境整治及配套设施完善可吸引人口转移，缓和主城人口压力，改善绩溪县整体环境建设，完善社会公共服务设施建设。

 

第七章  保障措施

一、健全配套政策

依据城镇低效用地再开发政策，制定城镇低效用地再开发管理规定、工作程序和配套政策，严格控制再开发政策的适用范围。加强对城镇低效用地再开发的财政税费扶持力度。在财政资金支持、土地出让金补助、税费减免等方面制定实施细则，对城镇低效用地再开发成效显著的地区予以一定的奖励。通过政策的规范和引导，积极鼓励和吸引社会资金投入城镇低效用地再开发，努力形成一个多渠道筹措资金、多方共同参与再开发的格局。

二、规范资金监管

县人民政府与金融机构签订战略性框架协议，争取金融等相关部门对城镇低效用地再开发工作提供信贷、融资、债务处置等方面的支持，优先保障城镇低效用地再开发项目的资金需求。同时，设立城镇低效用地再开发工作专项经费，规范资金管理，项目收益要公开透明，确保资金使用安全高效。

三、强化实施管理

县人民政府要根据本地实际，研究制定实施细则，细化各项政策措施，加强对县内相关工作的督促检查和指导支持；国土资源部门要明确具体操作办法，加强对改造开发实施监管，尽快编制年度实施计划，加快城镇低效用地审查报批，积极服务改造开发工作，及时做好项目审批、实施、竣工验收及其上图入库等工作。