关于印发《关于规范城区住宅小区物业管理工作的实施意见》的通知

关于印发《关于规范城区住宅小区物业管理工作的实施意见》的通知

绩政办〔2020〕60号

各乡镇人民政府，县直各有关单位：

经县政府研究同意，现将《关于规范城区住宅小区物业管理工作的实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

绩溪县人民政府办公室

2020年12月8日

 

关于规范城区住宅小区物业管理工作的

实施意见

为规范我县城区住宅小区物业管理活动，切实提升城区住宅小区物业管理服务水平，改善小区人居环境，着力解决当前住宅小区物业管理职责不清、部门履职不到位等突出问题，依据《安徽省物业管理条例》和《宣城市住宅小区物业管理条例》，结合我县实际，特制定本实施意见。

一、理顺体制机制，加强组织领导

构建县、镇、社区三级管理网络，形成条块结合、以块为主、齐抓共管、协同推进的工作格局，保障物业管理工作健康有序运转。

（一）成立由县政府分管副县长任组长、县住建局和华阳镇人民政府主要负责人为副组长，县政府有关职能部门主要负责人为成员的县物业管理工作领导组，领导组办公室设在县住建局。领导组定期会商解决物业重点工作，确保工作经费、监督管理等落实到位。（责任单位：县政府办、华阳镇、县住建局等）

（二）实行物业管理联席会议制度，物业管理联席会议由华阳镇人民政府负责召集，住建、城管执法、公安、司法、社区、物业服务企业等单位以及业主委员会或业主代表参加，协调解决业主委员会未依法履行职责、未依法换届；协调解决物业服务企业未依法退出和办理交接手续；协调解决物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷和其他需要协调解决的相关事项。（责任单位：华阳镇、县住建局等）

（三）在各社区设立物业管理工作站，配备至少2名专职物业管理人员，加强社区物业管理，协助华阳镇人民政府做好与物业管理有关的工作。（责任单位：华阳镇、县住建局、县财政局等）

二、厘清工作责任，推进履职尽责

（一）各相关单位严格落实《宣城市住宅小区物业管理条例》和法律法规规定的职责，在物业管理区域内显著位置公布各相关职能部门监管职责、联系电话；建立违法行为投诉登记制度，及时受理举报投诉并依法处理，接受社会监督。

（二）县住建局负责城区内物业管理活动的监督管理工作，具体负责指导华阳镇履行物业管理监管职责；指导、监督物业管理招投标活动；负责前期物业服务合同、临时管理规约等；监督、管理专项维修资金；监管工程质量保证金；监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；负责房屋质量问题的投诉受理、处理工作；对人防工程设施违法行为进行监督检查;拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；依照职权制定物业服务质量标准和技术规范；建立物业管理诚信档案制度。

（三）县公安局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放等开展监督检查，并做好房屋租赁监督管理工作。

（四）县生态环境分局负责对物业管理区域以及周边污染源依法实施统一监督管理，依法查处违反环保法律、法规的行为。

（五）县城管执法局负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物，乱设摊点，占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾等违法行为。

（六）县应急和消防救援机构负责对住宅小区中存在消防车通道、疏散通道被占用、堵塞和私拉电线等消防安全隐患进行督查,对车辆或其他物品乱停乱放违法占用消防通道、疏散通道的相关行为人进行宣传教育和行为劝导。对拒不整改的单位或个人,依照《消防法》有关规定,进行依法查处。

（七）县自然资源规划局负责明确物管和非物管小区责任范围，负责建设项目在办理不动产权首次登记时的有关物业管理协查；负责物业服务用房规划的核实及违法建设的认定；负责对建成小区内充电桩等配套设施升级改造项目审批。

（八）县发改委负责物业服务收费价格核准。

（九）县市监局负责电梯等特种设备安全监督检查；负责对小区配套商业经营户依法经营监督检查；负责物业服务收费和依法监督检查管理。

（十）县科技商务经信局负责协调通信运行和电力设施保护等工作。

（十一）县司法局负责指导物业管理纠纷人民调解工作。

（十二）县民政局负责监督居委会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动。

（十三）华阳镇人民政府负责指导和协助业主大会成立、业主委员会的选举；指导监督业主大会、业主委员会履行职责；协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；协调和监督物业服务项目的移交；协调和监督老旧小区物业管理。

三、强化多措并举，推动齐抓共管

（一）发挥党建引领作用，提升小区综合治理

1. 建立小区（网格）党支部，引领业主依法自治。建立和完善社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务业企业“四位一体”的议事协调机制。在社区党组织领导下，通过单独组建、网格联建、依托物业管理服务站组建等方式，成立住宅小区（片区）物业管理党支部，做到符合党组织组建条件的小区（网格）“应建尽建”。常驻正式党员达到3名的楼栋，及时建立党小组，不符合建立党小组条件的，选好党员楼栋长。充分发挥社区党组织的作用，团结带领小区居民积极参与小区管理，推进小区业主依法自治。（责任单位：华阳镇党委、政府，各社区党组织、县住建局等）

2.深化小区联点共建。县各有关单位党组织加强与所包保小区所在社区党组织的联点共建，在文明创建、疫情防控、环境整治等工作中，开展多种志愿服务活动，积极配合社区和物业服务企业，帮助解决实际问题，加强小区治理。组织党员干部进小区开展文明风尚的宣传活动，动员居民群众积极配合、主动参与物业管理水平提升。（责任单位：县委宣传部、县直各单位、华阳镇党委、政府，各社区党组织等）

3.做好业主大会成立和业委会换届选举工作。华阳镇党委要发挥党组织的主导作用，将小区业主委员会组建和选举工作纳入社区党建工作重要内容，提前介入，把握方向。鼓励和支持符合条件的社区干部或小区网格党支部委员会成员通过规定程序担任业主委员会主任。严格依法规范业主大会成立及业委会换届程序，开展业委会成员任职资格审查，推行业委会成员任职前培训制度、任职承诺制度，签订不履职自动辞职承诺书。鼓励和引导党政机关、企事业单位在职或退休党员干部、人大代表、政协委员等参与业委会工作，力争业委会成员中党员比例不低于50%，实现党组织与业委会工作的紧密衔接和有机融合，充分发挥业委会作用，推进业委会规范履职。（责任单位：县委组织部、华阳镇党委、政府，各社区党组织、县住建局等）

4.县城管执法局、华阳镇人民政府及各社区分别负责政府投资建设的安置房小区，保障性住房小区，无物业管理服务老旧小区，原机关、企事业单位房改房小区卫生保洁和公共基础设施零星维修的托底管理。卫生保洁纳入绩溪县生活垃圾综合处理PPP项目管理，公共基础设施零星维修所需费用由县物业管理领导组研究，由县政府统筹解决。（责任单位：华阳镇人民政府及各社区、县城管执法局、县财政局、县住建局等）

5.鼓励社区成立公益性物业服务企业。探索设立社区（小区）物业管理委员会，针对无法成立业主大会或业委会不履职的，由华阳镇人民政府、社区居委会成立物业管理委员会，组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。由社区成立公益性物业服务企业，县政府根据物业服务项目内容和区域范围给予一定的政策和资金补贴，负责三无零散住宅楼的托底管理和强制退出物业服务项目的过渡衔接管理。补齐三无零散住宅楼由于规划设计标准低、基础设施先天不足、管网跑冒漏滴现象严重、规模面积普遍偏小等原因不具备专业化物业管理条件和弃管项目过渡衔接管理困难的短板。所需费用由县物业管理领导组研究，由县政府统筹解决。（责任单位：华阳镇人民政府及各社区、县住建局、县财政局等）

（二）依法规范治理，落实执法进小区

1.开展车辆停放专项整治。住建局督促各物业服务企业按照“一区一策”的要求制定各住宅小区车辆停放专项整治方案并组织实施，建立业主和住户车辆信息档案，加强小区车辆停放管理，规范设置停车引导牌，确保物业管理区域车辆停放有序。完善小区消防通道标志标识，保障消防通道畅通。物业服务企业应当禁止机动车辆占用、堵塞、封闭消防通道，禁止电动自行车在住宅建筑疏散通道、安全出口、楼梯间（门洞口）、楼道和电梯前室内停放、拉线充电。（责任单位：县住建局、县公安局、县消防大队、华阳镇人民政府及各社区、各物业服务企业）

2.对占用住宅小区消防通道，违规停放机动车辆、非机动车辆，妨碍消防车通行、人员疏散逃生的，由物业公司进行劝阻，劝阻无效的上报消防救援部门依法进行处罚。阻碍清理工作的，由公安机关依法进行处罚。（责任单位：县公安局、县城管执法局、县消防大队、华阳镇人民政府及各社区）

3.查处整治违建违规行为。各职能部门要主动加强巡查检查，畅通投诉举报渠道，加强执法管理，及时依法查处住宅小区内违法建设、违规装修等行为。对于涉及多个执法部门的，建立物业管理执法联动机制，由联席会议安排召集相关单位进行联合执法，集中整治违法建设、违规装修、违规改变房屋使用性质等现象。对业主反映强烈、严重影响生活的违建违规行为进行集中整治。对新增违法建设零容忍，完善长效管理机制。针对群众反映强烈的、影响消防安全、违规现象严重的小区，组织进行集中执法行动。其他区域违法建设结合老旧小区整治、旧城改造、征地拆迁等逐步拆除。物业服务企业应加强巡查，尽早发现、尽早制止违法建设，制止无效的，及时报告有管辖权的相关部门。（责任单位：县城管执法局、县住建局、县各有关单位、华阳镇人民政府及各社区、各物业服务企业等）

4.开展物业费集中清缴。开展党员干部、公职人员物业费统计清缴。各物业服务企业应建立物业费清缴台账，统计2019年12月31日以前业主欠缴的物业费，采用张贴通知公告、上门催缴、书面催缴或依法起诉等多种方式，提高物业费收缴率。党员干部、行政事业单位及国有企业工作人员应带头缴纳物业费，对恶意拖欠物业费或经催缴仍未缴纳的党员干部、公职人员，由物业服务企业及时报告，由县委宣传部定期通报所在单位。党员干部、公职人员物业费缴纳情况纳入文明单位评选内容，对恶意欠缴人员依法纳入失信名单。（责任单位：县委宣传部、华阳镇人民政府及各社区、县住建局、县直各单位、各物业服务企业等）

5.建立拖欠物业费诉讼案件快审快结机制。开设物业费诉讼案件“绿色通道”，实行物业欠费小额标的案件简易起诉和判决程序，实现业主恶意欠缴物业费案件的“快立、快审、快结”。对经法院判决发生法律效力后、物业企业申请强制执行拖欠物业服务费用的行为的人员，依法纳入失信人员名单，限制高消费。（责任单位：县人民法院、县人民银行、县发改委、各物业服务企业等）

（三）分步改造建设，完善物业基础设施

1.完善物管住宅小区基础配套设施。结合老旧小区综合整治改造或专项工程建设，通过分步改造和规范治理，逐步对老旧小区公建配套设施不完善的进行补缺。改造完善安防监控系统，实施全县住宅小区智能化系统工程建设，提高物业服务安防技防能力。（责任单位：县住建局、华阳镇人民政府、县公安局、县财政局、各物业服务企业等）

2.开展物管住宅小区机动车车库、车位整治改造和规范管理工程。按1:1的机动车停车位配比原则，因地制宜开展物管住宅小区机动车车库、车位整治改造。加快推进开发商未出售出租车库、车位的出售出租进度；实行停车收费管理，利用停车服务收费杠杆作用，合理分配停车资源，提高车库、车位停车效率；合理占用部分公共道路、公共部位、公共绿地增设停车位；解决住宅小区机动车停车难、停车乱的现象；推进小区非机动车充电设施建设，破解非机动车停车难、充电难和拉线充电安全隐患问题。（责任单位：县住建局、县公安局、县自然资源规划局、县财政局、县消防大队、华阳镇人民政府、各物业服务企业等）

3.实施安置房小区、保障性住房和老旧小区消防设施整治提升工程。针对保障性住房、老旧小区消防设施薄弱、损坏严重等问题，实施保障性住房、老旧小区消防设施整治提升工程。（责任单位：县住建局、县财政局、华阳镇人民政府、各物业服务企业等）

4.开展物业服务用房清退和补缺行动。由县住建局牵头按照规划方案清查物业管理用房违规改建、侵占和租赁问题。违规改建的原则上予以恢复，违规侵占和租赁的一律予以强制清退。完善物业服务用房不动产登记，在华阳镇人民政府及社区的监管下，由业委会、物业服务企业使用运营，发挥社会效益和经济效益。（责任单位：县住建局、县自然资源规划局、县城管执法局、县公安局、华阳镇人民政府及各社区等）

5.推进物业管理区域整合合并工程。结合老旧小区综合整治改造，并结合“小、散、旧”住宅小区广大业主意愿，按照“成熟一个、整合一个”的原则，推进物业管理区域整合合并，集约节约物业管理资源，提高城区物业管理覆盖率。（责任单位：华阳镇人民政府及各社区、县住建局等）

6.落实品质住宅小区设计规划理念。落实新建住宅小区人车分流、智能化管理。按不低于1:1.5的标准严格非机动车停车位配比，并同步配套建设充电桩；按不低于1:1的标准严格机动车停车位配比，且不得规划设置机械式停车位；严格控制在城市主、次干道设置小门面、小商业。将住宅小区智能化系统和物业服务用房、社区管理用房建设的要求纳入规划设计条件，要求建设单位将相关内容纳入项目修建性详细规划方案。新建小区建成后，住宅小区智能化系统和物业服务用房、社区管理用房建设作为限时联合验收的重要内容之一，验收不合格不得交付使用，不得办理不动产登记。（责任单位：县自然资源规划局、县住建局等）

7.严格执行“车位、车库应当首先满足业主的需要”规定。房地产开发企业出售出租车库、车位时，应符合机动车停车位配比规定，不得向业主以外单位和个人出售出租车位、车库。业主要承租的，不得只售不租。相关单位不得为非小区业主办理车库、车位预售备案和不动产登记。业主转让住宅时，须同时或已经将所有的车库、车位转让给小区业主。（责任单位：县自然资源规划局、县住建局等）

（四）强化考核，提升物业服务质量

1.全面开展物业服务项目评定。切实督促物业服务企业提供符合服务标准、服务合同的物业服务，建立推行物业服务履约保证金制度，逐步淘汰不达标企业。推进建立物业服务第三方评估监理机制，定期对各住宅小区开展物业服务评估，并公布通报评估结果。评估结果优良的，予以奖励不合格的，限期整改；整改后仍不合格的，计入不良信用记录，限制参与招投标和选聘，并建议依规解除物业服务合同，退出该物业服务项目管理。所属企业一年内不得承接新的物业服务项目。（责任单位：县住建局、县数据资源局、华阳镇人民政府及各社区）

2.规范物业服务信息公开。为维护和保障广大业主的知情权与监督权，构建信任共建的物业服务氛围，促进物业服务水平不断提升，物业服务企业定期对其所服务住宅小区利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的收支情况、物业服务情况报告、物业服务费收费率、物业服务费收支情况（适用酬金制）、（前期）物业服务合同的主要内容、其他涉及物业管理区域的政策法规等公共服务事项信息进行公开。（责任单位：县住建局、华阳镇人民政府及各社区、各物业服务企业等）

3.提升物业服务质量。严格对照《安徽省住宅小区服务标准》、《小区物业管理服务合同》，督促各物业服务企业，以“清积案、办实事、优服务”为主题，全面开展物业服务质量提升活动，整治“保洁、保绿、保修、保安全、保秩序”等物业服务重点，消除消防安全隐患，对标整改。综合经济社会发展水平，建立物业收费政府指导价标准调价机制。（责任单位：县住建局、华阳镇人民政府及各社区、县发改委，各物业服务企业等）

4.实行招大引强，培优育强。发挥安置房小区、保障性住房小区、办公楼宇、公共服务场所等政府项目的带头作用，引进有规模、有实力、管理先进的物业服务企业提供物业服务。县住建局要落实前期物业管理招标文件审查、备案制度，加强前期招标管理。业主大会和业主委员会不能充分发挥作用或物业服务费收缴率低于80%时，物业服务合同期满，指导由业主大会或物业管理委员会通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标方式选聘物业服务企业，不得采用协议方式选聘物业服务企业。（责任单位：县住建局、华阳镇人民政府及各社区、县数据资源局等）

（五）专款专用，加强财政经费保障

由财政安排专项经费，专项用于无物业管理老旧小区物业基础设施提质、住宅小区治理补助、优秀物业服务项目奖励、拖移违规车辆、第三方物业评估监理、业主大会或物业管理委员会开展物业公开招投标等费用。（责任单位：县物业管理领导组办公室、县财政局等）

 四、本意见自印发之日起施行。